תמ"א 38/2, המכונה גם "הריסה ובנייה מחדש", מאפשרת לבניינים ישנים שאינם עומדים בדרישות תקן רעידות אדמה לעבור חיזוק על ידי הריסת המבנה הישן והקמת בניין חדש במקומו. פרויקט מסוג זה מעניק לדיירים זכויות משמעותיות אך גם מטיל עליהם חובות והשלכות משפטיות שחשוב להכיר.
מהן זכויות הדיירים בתמ"א 38/2?
דיירים בפרויקט תמ"א 38/2 זכאים לשיפור תנאי המגורים, פיצוי עבור תקופת הביצוע והגנה משפטית מפני פינוי כפוי. החוק קובע חובות גם ליזמים ולרשויות, כדי לוודא שהדיירים מקבלים תמורה הוגנת.
זכויות הבסיס של הדיירים
הדיירים נהנים ממספר זכויות מהותיות המבטיחות תנאים משופרים לאחר השלמת הפרויקט. זכויות אלה כוללות הגדלת הדירה, שיפור התשתיות ושדרוג איכות החיים. עם זאת, תהליך האישור לפרויקט יכול להיות מורכב, וכדאי להכיר את נקודות המפתח המשפטיות.
- זכות לדירה חדשה ומשודרגת: הדיירים יקבלו דירת מגורים חדשה בבניין מודרני עם תוספות כגון ממ"ד ומרפסת.
- זכות לקביעת תנאי ההסכם: הדיירים זכאים לקבלת ייעוץ ולבחון את חוזה העסקה כדי להבטיח שההסכם מגן על זכויותיהם.
- זכות לדיור חלופי: במהלך תקופת הבנייה, היזם מחויב לספק פתרון מגורים חלופי או תשלום שכר דירה.
- הגנה מפני כפייה: החוק מגן על דיירים מפני פינוי בעל כורחם כל עוד לא התקבלה הסכמה של הרוב הדרוש.
תהליך האישור ותפקידי היזם
לפרויקט הריסה ובנייה מחדש דרוש אישור רוב מקרב הדיירים. לרוב, על 80% מהם להסכים לביצוע הפרויקט. היזם מחויב לעמוד בתנאי ההסכם ולספק ערבויות להתקדמות ועמידה בלוחות הזמנים. כמו כן, עליו לדאוג למימון הפתרונות הזמניים עבור הדיירים.
השלכות משפטיות והתמודדות עם דיירים סרבנים
במקרים שבהם חלק מהדיירים מסרבים לחתום על ההסכם ללא סיבה סבירה, החוק מאפשר לרוב הדיירים לנקוט בהליכים משפטיים נגדם כדי לזרז את אישור הפרויקט. עם זאת, בית המשפט בוחן כל מקרה לגופו תוך התחשבות בטענות הדייר המסרב.
תגמולים והטבות לדיירים
יזמים נוהגים להציע לדיירים תמריצים נוספים מעבר להחלפה בדירה חדשה, כגון חנייה פרטית, מחסן נוסף או שדרוגים פנימיים. חשוב לבחון בקפידה את ההצעות הללו ולוודא שהן תואמות את ההסכמות החוזיות והתקנות העירוניות.
סיכום
תמ"א 38/2 מעניקה לדיירים יתרונות רבים, אך גם מצריכה עמידה בהליכים משפטיים ורגולטוריים מורכבים. מומלץ לכל דייר לוודא שהזכויות והאינטרסים שלו מוגנים על ידי ייעוץ מקצועי ולוודא שכל הפרטים מוסדרים בחוזה מול היזם.