תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אשר מאפשרת תוספות בנייה ומתן תמריצים ליזמים ובעלי נכסים. עם זאת, ישנם תנאי סף מחייבים לצורך קבלת היתר בנייה במסגרת התכנית. תנאים אלו עוסקים בין היתר במועד הוצאת היתר הבנייה של המבנה, מצבו הפיזי וקביעת התאמתו לחיזוק.
מהם תנאי הסף לתמ"א 38?
תנאי הסף לתמ"א 38 קובעים אילו מבנים זכאים להשתתף בתכנית ולהיות מחוזקים. הם נועדו לוודא שהמבנה אכן זקוק לחיזוק ושניתן לבצע את ההתחדשות העירונית בהתאם לדרישות ההנדסיות והמשפטיות.
- שנת בנייה: המבנה חייב להיות בעל היתר שניתן לפני 1 בינואר 1980.
- היעדר עמידות ברעידות אדמה: המבנה צריך להיות מחויב בחיזוק לפי התקנים ההנדסיים.
- מבנה מיועד למגורים: רק מבנים שמיועדים ברובם למגורים זכאים להשתתף בתכנית.
- הסכמת דיירים: לצורך ביצוע הפרויקט יש צורך בהסכמה של לפחות 50% מבעלי הדירות לצורך חיזוק בלבד, ו-80% במקרה של הריסה ובנייה מחדש.
מועד היתר הבנייה
אחד התנאים המרכזיים להשתתפות בתמ"א 38 הוא מועד הוצאת היתר הבנייה של המבנה. מבנים שקיבלו היתר לאחר 1 בינואר 1980 אינם זכאים, שכן החל משנה זו חלות עליהם תקנות מחמירות שמוודאות עמידות לרעידות אדמה. מבנים ישנים יותר לרוב נבנו ללא דרישות חיזוק מתאימות ולכן עומדים בתנאי זה.
בדיקת עמידות המבנה
כחלק מההליך, יש צורך בבדיקת יציבות המבנה על ידי מהנדס מורשה. מטרת הבדיקה היא לקבוע האם המבנה אכן דורש חיזוק או שניתן להסתפק בהתאמות מסוימות. ללא קביעה כזו, הבקשה להיתר בנייה במסגרת תמ"א 38 לא תאושר.
ייעוד המבנה
תמ"א 38 חלה בעיקר על מבנים למגורים, אך יש לה חריגים מסוימים. מבנים בעלי ייעוד מסחרי או ציבורי אינם יכולים להשתתף בתכנית אלא אם מתקבל אישור מיוחד. כמו כן, על המבנה להיות בר-אחזקה ולא מבנה מסוכן באופן המחייב הריסה מיידית.
הסכמת בעלי הדירות
לצורך יישום הפרויקט נדרשת הסכמת רוב בעלי הדירות. במקרה של חיזוק מבנה קיים ללא הריסה, יש צורך בהסכמת לפחות 50% מהדיירים. כאשר מדובר בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), נדרשת הסכמת 80% מהדיירים. הסכמה זו קריטית והיא לעיתים מהווה חסם משמעותי.
תמריצים כלכליים
אחד היתרונות של תמ"א 38 הוא התמריצים הכלכליים שמוענקים ליזמים ולבעלי הדירות. אלו כוללים אפשרות להוספת קומות, הרחבת דירות קיימות ומתן פטורים מסוימים מהיטלי השבחה. תמריצים אלו הופכים את הפרויקטים לכדאיים יותר מבחינה כלכלית וגורמים להתגברות התעניינות מצד יזמים שונים.
סיכום
תמ"א 38 מהווה כלי משמעותי לחיזוק מבנים ולשיפור הבטיחות האורבנית בישראל. עם זאת, רק מבנים שעומדים בתנאי הסף יכולים להשתתף בתכנית. קריטריונים אלה כוללים את מועד בניית המבנה, הצורך בחיזוק בהתאם לתקנים, הייעוד למגורים והסכמת בעלי הנכסים. בדיקה מקדימה של כשירות המבנה תסייע לקבוע האם הפרויקט אפשרי ונסמך על תמריצים כלכליים חשובים.