יסודות תמ"א 38: מסלולים, הליכים משפטיים והשפעת ביטולה

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שהוחלה בישראל במטרה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, תוך תמריצים כלכליים לשיפוצם ושדרוגם. התכנית מאפשרת הוספת זכויות בנייה, חידוש תשתיות והגברת בטיחות המבנים. לאורך השנים חלו בה שינויים ועדכונים בהתאם למציאות התכנונית והצורך הגובר בהתחדשות עירונית.

מהי תמ"א 38?

תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית מס' 38) היא תכנית שנועדה לחזק מבנים שנבנו לפני 1980 נגד רעידות אדמה, תוך מתן הטבות תכנוניות וכלכליות לדיירים ויזמים. התכנית מאפשרת חיזוק המבנה, הוספת יחידות דיור והרחבת דירות קיימות, או לחלופין, הריסה מלאה של הבניין ובינוי מחדש בהתאם לזכויות מוגדלות.

מטרת התמ"א והתגבשותה המשפטית

מדינת ישראל ממוקמת באזור גיאולוגי מועד לרעידות אדמה, ולפיכך נדרש פתרון לחיזוק מבנים ישנים. מאז אישורה בשנת 2005, תמ"א 38 הותוותה על ידי מוסדות התכנון כרובד משלים לשיפור עמידות המבנים תוך מתן פתרונות דיור נוספים. היא מעניקה הקלות בקבלת היתרי בנייה ומתווה מתווה מוסדר לשיתוף פעולה בין דיירים ליזמים.

מסלול חיזוק מול מסלול הריסה ובנייה

תמ"א 38 כוללת שני מסלולים עיקריים: חיזוק ועיבוי המבנה הקיים ותוספות בנייה ("תמ"א 38/1"), או הריסת המבנה ובניית חדש במקומו ("תמ"א 38/2"). לכל מסלול יתרונות וחסרונות, והבחירה ביניהם מתבססת על מצב המבנה והיתכנות כלכלית.

מסלול	יתרונות	חסרונות
תמ"א 38/1 – חיזוק	הליך מהיר וזול יותר, מאפשר לדיירים להמשיך להתגורר בדירותיהם	מגבלות על תוספות בנייה, השפעה חלקית על תשתיות המבנה
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה	בניין חדש לחלוטין, עמידות משופרת, תוספות משמעותיות לדירות	הליך ארוך ומורכב יותר, הדיירים מפונים זמנית

ההליכים המשפטיים והאישורים הנדרשים

מימוש פרויקט במסגרת תמ"א 38 דורש שיתוף פעולה בין הדיירים ליזם, קבלת הסכמות רוב מיוחס והגשת בקשות להיתרי בנייה לרשות המקומית. נוסף על כך, יש לקחת בחשבון מגבלות תכנוניות מקומיות והתנגדויות אפשריות מצד בעלי עניין.

השפעת ביטול התמ"א על פרויקטים עתידיים

בעקבות החלטת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה על ביטול התמ"א בשנת 2022, הועבר הדגש לפיתוח תכניות התחדשות עירונית בהובלת רשויות מקומיות. פירוש הדבר הוא שפרויקטים חדשים יתנהלו לפי תכניות מפורטות, עם דגש על תכנון כוללני ולא נקודתי.

מסקנות

תמ"א 38 הייתה כלי מרכזי בהתחדשות מבנים ישנים, אך ביטולה מסמן מעבר לגישה רחבה יותר של תכנון עירוני. בעלי דירות ויזמים נדרשים לבחון חלופות במסגרת תכניות מקומיות, תוך שימת דגש על התאמה לצרכי הסביבה ולרגולציה המתפתחת.