מכירת דירה מושכרת – זכויות השוכר והמשכיר

מכירת דירה המושכרת לצד שלישי היא סוגיה משפטית נפוצה, שמעלה שאלות מורכבות עבור בעלי נכסים ושוכרים. כאשר בעל נכס מחליט למכור את הדירה בזמן ששוכר עדיין מתגורר בה, ישנם מספר היבטים משפטיים שיש לקחת בחשבון, כולל זכויות השוכר, חובותיו של המשכיר כלפי הקונה הפוטנציאלי והשלכות חוזיות. מאמר זה יסביר מהם הכללים המשפטיים במקרים כאלו ואילו אפשרויות עומדות בפני הצדדים.

מה הדין במקרה של מכירת דירה בזמן שכירות?

כאשר בעל נכס מעוניין למכור דירה המושכרת לשוכר, הוא מחויב לפעול בהתאם להוראות חוזה השכירות והדין הכללי. מבחינה משפטית, מכירה אינה מבטלת את הסכם השכירות, אלא מעבירה את הזכויות והחובות למשכיר החדש.

זכויות השוכר בעת מכירת הדירה

השוכר מוגן על ידי חוזה השכירות הקיים, מה שאומר כי גם לאחר מכירת הדירה, זכויותיו נשמרות והוא רשאי להמשיך להתגורר בנכס עד תום החוזה, אלא אם קיימות הוראות אחרות בהסכם השכירות המאפשרות סיום מוקדם.

• השוכר רשאי להישאר בנכס בהתאם לחוזה השכירות
• המשכיר מחויב להודיע לשוכר מראש על כוונת המכירה
• המשכיר חייב לאפשר לשוכר פרטיות בזמן הצגת הנכס לרוכשים
• המשכיר יכול לכלול בהסכם השכירות סעיף פינוי במקרה של מכירה

השלכות חוקיות על המשכיר

משכיר המעוניין למכור את הדירה צריך לוודא כי הוא אינו מפר את חוזה השכירות. בנוסף, עליו להודיע על המכירה לשוכר בתוך זמן סביר ולשמור על זכויותיו. במקרים מסוימים, ייתכן והשוכר יהיה זכאי לסיים את החוזה מוקדם אם שינוי הבעלות פוגע בזכויותיו.

מהן האפשרויות העומדות בפני המשכיר והשוכר?

ישנם מספר תרחישים אפשריים במקרה של מכירת דירה מושכרת:

אפשרות	משמעות משפטית
העברת חוזה השכירות לרוכש	השוכר נשאר בנכס עד לסיום החוזה, והמשכיר החדש נכנס לנעלי המשכיר הקודם
סיום מוקדם של ההסכם	אם יש סעיף מתאים בחוזה השכירות, ניתן לסיים את ההסכם בתנאים שנקבעו
הסכמה פרטנית עם השוכר	השוכר והמשכיר יכולים לנהל מו"מ ולהגיע להסכמה על פינוי מוקדם

היבטים מעשיים בעת מכירת דירה מושכרת

מבחינה פרקטית, על המשכיר לקחת בחשבון את השפעת השכירות על שווי הנכס והשפעתם של השוכרים על תהליך המכירה. לעיתים, רוכשים פוטנציאליים יעדיפו נכס פנוי, מה שעשוי להשפיע על מהירות וסכום העסקה.

סיכום

מכירת דירה המושכרת לשוכר היא מהלך אפשרי תחת מגבלות חוזיות ומשפטיות. על המשכיר להקפיד לפעול בהתאם לחוזה השכירות ולהודיע לשוכר מראש על כוונותיו. השוכר עצמו זכאי להמשיך ולהתגורר בנכס עד תום התקופה החוזית או להגיע להסכמות אחרות עם המשכיר, בהתאם לנסיבות המקרה והוראות ההסכם.