תחום המימון לרכישת דירות בישראל עבר בשנים האחרונות שינויים משמעותיים, בין היתר בעקבות שינויים ברגולציה והתפתחויות בשוק הנדל"ן. אחת מהאפשרויות שזוכות לעניין גובר היא משכנתא במימון של 90 אחוז מערך הנכס. מאמר זה יסקור את ההיבטים המשפטיים, הכלכליים והמעשיים של משכנתא מסוג זה.
מהי משכנתא 90 אחוז?
משכנתא 90 אחוז היא הלוואה המאפשרת לרוכש דירה לקבל מימון בשיעור של 90% ממחיר הדירה. מדובר במודל מימון המיועד בעיקר לרוכשי דירה ראשונה, כפתרון לבעיה של הון עצמי נמוך. הלוואה זו דורשת עמידה בתנאים מסוימים, אשר נקבעים על ידי הבנק המלווה והפיקוח על הבנקים בבנק ישראל.
יתרונות וחסרונות של משכנתא 90 אחוז
| יתרונות | חסרונות |
|---|---|
| מאפשרת רכישת דירה עם הון עצמי נמוך | סיכון גבוה יותר בשל גובה ההתחייבות הפיננסית |
| פתרון נגיש לזוגות צעירים ומשפחות בתחילת דרכן | עלויות ריבית גבוהות יותר ביחס למשכנתאות רגילות |
| אינה מחייבת חיסכון ממושך לפני הרכישה | דרישה לעמידה בתנאים מחמירים מצד הבנק |
היבטים משפטיים של משכנתא 90 אחוז
המשכנתאות בישראל כפופות להסדרה של הפיקוח על הבנקים, הקובע כללים למניעת נטילת הלוואות בסיכון גבוה לצרכנים ולמערכת הבנקאית בכלל. משכנתא בשיעור של 90 אחוז עלולה להיחשב כנטילת סיכון גבוה, ולכן אישור ההלוואה ידרוש עמידה בתנאים מחמירים מצד הלווים.
תנאים אלה עשויים לכלול הוכחת הכנסות יציבות, ציון אשראי גבוה, ורכישת ביטוח משכנתא מתאים. חשוב לציין כי הבנק רשאי לדרוש ערבים או בטחונות נוספים, כמו התחייבות כספית נוספת מצד גורם שלישי.
השפעת השוק והרגולציה
במטרה לצמצם את רמות הסיכון בשוק הנדל"ן, בנק ישראל הגביל בעבר את היכולת לקבל משכנתאות בשיעור כה גבוה. יחד עם זאת, ישנם מקרים מיוחדים שבהם ניתן אישור חריג, בין אם על ידי שקילת הסכמות מיוחדות בין הרוכשים לבנק, ובין אם במסגרת פרויקטים ממשלתיים לעידוד רכישת דיור.
כך למשל, במסגרת פרויקטים המיועדים לזוגות צעירים, חלק מעלויות הרכישה ממומנות בעזרת מענקים או תנאים מועדפים, באופן שמאפשר להשלים את היתרה עד ל-90%. זהו שילוב של תמיכה ממשלתית ומימון בנקאי, שמטרתו לעודד את רכישת הדירות בקרב אוכלוסיות מסוימות.
כיצד ניתן להיערך לנטילת משכנתא 90 אחוז?
טרם קבלת משכנתא בשיעור של 90 אחוז, יש לבחון היטב את יכולת ההחזר הפיננסית. מומלץ לפנות ליועצי משכנתאות ולעיין בהסכמי המימון המוצעים על ידי הבנקים. הבנה מלאה של ההשלכות הכלכליות בטווח הארוך היא הכרחית כדי להימנע מקשיים כלכליים בעתיד.
- ערכו בדיקה מקיפה של תנאי ההלוואה אצל מספר בנקים.
- ודאו הכנה מראש של כל המסמכים הפיננסיים הנדרשים.
- בחנו חלופות מימון אפשריות, כמו תוכניות חיסכון או סיוע מקרובים.
- וודאו כי יש בידיכם ביטוח משכנתא מתאים ומגן.
סיכום
משכנתא במימון 90 אחוז עשויה להוות פתרון מצוין עבור רוכשים שאין בידיהם די הון עצמי, אך חשוב לשקול היטב את העלויות והסיכונים הכרוכים בכך. הבנת התנאים המשפטיים והכלכליים, לצד תכנון פיננסי קפדני, יבטיחו התנהלות אחראית וזמינות לרכישת הדירה המיוחלת. בעידן של מחירי דיור גבוהים, זוהי אחת האופציות ששווה לשקול בקפידה.